刘海龙：郴州楼市今年持续上涨机会有限

品牌开发商的到来有效推动了郴州房地产市场的发展

 　 新浪郴州：自2012年第一家国内上市房企进驻郴州以来，目前已有7家大型房企在郴州抢滩登陆，对这一现象你是如何解读的？

　　刘海龙：房地产市场越来越集中在大型品牌开发商手中，是全国的一个趋势。有数据显示，万科、碧桂园、恒大这三大房企就占了全国房地产市场的百分之一十二点六，而前一百大知名房企，占了全国市场的三分之二。

　　这些大型品牌开发商的优势在于他们的融资渠道、融资成本，以及掌握了更多的行业人才，可以更好地把控市场政策。越来越多的品牌房企进入郴州市场，可以有效推动房地产市场的发展，对郴州人民来说是一件好事，因为楼盘的品质会更好，市民的居住环境和生活质量也会相应提升。

批量的返乡置业和巨量棚改货币化安置是郴州库存量下降的主因

　　新浪郴州：作为衡量一座城市房地产市场是否健康的重要指标，郴州的新房库存一直都处于下降的状态， 从2018年10月份的77.5万方，下降到目前的48万方，您觉得原因是什么？

　　刘海龙：我认为主要有以下几方面的原因，首先是外部环境的原因，我们知道2017年到2018年，连续两年全国一二线城市房地产限购，许多在外务工人员没有购房资格，这些人只能选择回乡置业。

　　其次是内部环境的原因，2017年至2018年，全国三、四线城市都在进行棚改去库存，郴州的棚改货币化安置力度也非常大，其中2017年，郴州的棚改量大概有25000多套，2018年也有8000多套，这个量是非常大的。

　　另外，随着郴州房地产量价齐升，很多之前观望的高端客户群体，也选择了“跑步进场”，从成交数据来可以明显看到,之前走量不好的140平米以上的大户型产品，也基本消化完了，特别是二胎政策放开之后，这种改善型四房产品需求量在不断增加。

　　新浪郴州： 2017年之前，郴州均价一直稳定在4000元左右/平方米，2017年后，郴州房价普涨了一倍左右，目前均价达到了6700元/平方米，按照郴州居民年均可支配收入23459元的前提来看，这个收入比是否能支撑起郴州房地产市场健康有序发展？

　　刘海龙：郴州属于四线城市，GDP水平大概是排在全国四线城市的第十三位，但是郴州的房价在所有的四线城市中排到了第四十四位。也就是说郴州的GDP水平与房价的比相对靠前。另外，放眼整个湖南，长沙的幸福感指数排在全国前五位，最大的一个原因就是长沙的房价在全国省会城市中相对较低。郴州作为全国的优秀旅游城市，居住环境非常好，居民的幸福感指数也非常高，所以郴州的房地产市场是可以有序发展的。

郴州470万人口足以支撑未来20—30年的房地产发展时期

    新浪郴州：2018年，郴州地产中介据不完全统计达28家，而且有明显的进一步增加的趋势？您如何看待房产中介相继入驻郴州这一现象？

    刘海龙：目前众联地产已经有十二家二手房中介门店，还有更多门店正在筹备当中，预计今年要拓展到三十家，覆盖郴州各个区域。在一、二线城市，房地产交易一般以二手房为主，特别是城中心版块，可开发的地本来就比较少，所有这些城市的二手房交易相对比较成熟。虽然郴州的房地产交易，目前还是以新房为主，但是随着市中心越来越多的高端楼盘交房入住，后期整个二手房交易量肯定会不断上升，二手房中介必然也会增多。

　　新浪郴州：对于一个四线城市来说，人口数量会不会制约郴州房地产业的发展？

　　刘海龙：会的。这是全国性的一个问题，因为中国的人口红利正在逐渐退去，一些城市的人口不再增长，甚至是负增长，许多地方正在爆发抢人大战，一些城市为了吸引人才在当地安家落户，推出了许多优惠政策，比如呼和浩特推出的“本科学历半价买房”政策。以前，郴州主要是一个人口输出性的城市，很多人选择到这种广州、深圳、长沙等大城市务工，但是随着城市发展，尤其是一、二线城市限购之后，部分人考虑到自己的小孩读书，或者是家里老人等等因素会选择回乡置业。

　　新浪郴州：以现在郴州现在的房地产市场的状态看，未来郴州的房地产市场的发展有没有持续的上扬期？

　　刘海龙：其实这个东西我觉得要从城镇化率来看，因为郴州的城镇化率18年的数据是55%左右，还不到60%，像发达国家基本上要到80%左右的一个城镇化率。郴州有470多万的人口，所以我觉得郴州现在还有很大的发展空间，就是房地产这一块，我们也可以看到，现在有很多除了下面一些乡镇客户进城置业以外，市中心也有很多单位房需要进行旧城改造，所以我觉得要说郴州房地产还能发展多少年的话，个人观点，二三十年应该可以。

2019年郴州房地产市场上涨空间有限 是购房的好时机

　　新浪郴州：购房者最关心的还是房地产的走向，您对2019年郴州的房地产市场有何预判？

　　刘海龙：今年春节之后，郴州的房地产市场相对来说比较平稳，应该不会像2017年和2018年那样大幅拉升。从整个市场来看，棚改政策有所收紧，调控有所松动，一、二线城市房地产市场明显回暖，今年一月份，银行的准备金率下调了一个点，大概释放了1.5万亿流动性资金。从最近的股票市场可以看出，拉升比较快，但是这部分资金出来之后，应该还是会进入房地产市场，因为郴州老百姓的投资渠道非常窄，除了股票就是固定资产相对更加保值。

    另外，最近开发商拿地成本大幅提升，加上开发成本、建筑材料、人工工资上升，整个郴州市场的调整空间已经非常有限，所以2019年的房地产市场应该是进入了一个比较平稳的阶段，大家如果有置业需求的话，是一个比较好的时间点。

希望郴州市民买房或者卖房能想到众联

    新浪郴州：2007年众联集团成立至今，已有十二个年头，从最初的房地产策划工作室到现在的地产全产业链服务集团，您能跟我们分享众联一路走来的心路历程吗？

    刘海龙：众联作为本地的一个龙头企业，深耕郴州12年，从最开始的地产代理，成长为地产全产业链服务集团，我们不断完善内部机制，积极开发全新板块，致力于为郴州市民提供更好的居住理念和生活方式，推动城市的转型和升级。比如我们现在与海尔集团合作打造的5.0智慧家居，就是瞄准了未来的智能家居趋势所打造的高端精品项目。

    新浪郴州：您希望众联地产在郴州能给客户带来什么样的服务体验？

    刘海龙：众联地产把“提供极致服务，打造行业标杆”，作为自己的企业使命，为了帮助客户实现更好的居家梦想而不断努力，得到开发商的认可和客户的信任，是我们不断追求的目标，希望郴州市民买房或者卖房都能想到众联。